云南旅游地产调查

　　云南大理：高端别墅遍地开花 客户认可度不高

　　看完了一线城市房价，我们再来关注一一下中小城市的房地产市场，云南大理是云南的一个重要旅游城市，而作为旅游城市，近些年大理的旅游地产发展也是颇为迅速，一座座酒店式公寓，养老公寓，观景高层拔地而起，尤其是高端别墅项目可以说是遍地开花。

　　大理以洱海为界，分为海西和海东，海西背靠苍山面向洱海土地肥沃，古城和新城都坐落于此，是大理人口集中的老城区，海东多为荒山，少有人居住，目前是政府鼓励开发的新城，记者在大理调查发现，由于近些年大理的旅游市场逐渐热络，在海西和海东都在开发建设大量的别墅项目。

　　大理州房地产协会副秘书长许时元告诉记者，大理现在总的有房地产开发企业，大理州有199家，每年的开发量在150万(平方米)左右，旅游地产最主要分为两大类型，一般来讲是高端享受型的为主。

　　记者在大理总共走访了7、8家正在销售的别墅项目，这些项目大多建在洱海湖畔或者苍山脚下，地理位置都十分优越，并且建设量也十分大，记者粗略地统计了一下在目前开工建设的旅游房地产项目中，几乎所有的项目都包含别墅，有的是只销售别墅，有的是别墅和公寓一同开发，那么作为一个中小城市，开发这么多的高端别墅项目销售情况又怎么样呢？

　　云南大理某别墅项目销售人员告诉记者，均价是在12800元(每平米)到1万3左右，(一般都什么户型)我们这边都是联排别墅，我们这边也有搞投资的，他们是在去年年底当时我们内购，内购时候是大理本地人他们自己买的，到时候他们又找到朋友再转手一卖，当时他们也就是轻轻松松的，也就是半年的时间十万块钱至少时能赚到，那时候的价格比现在要便宜300到500(元每平米)

　　云南大理某旅游地产副总经理何红苇告诉记者，总体的销售比例应该是到是三分分之一，(咱们预计整个项目全部销售完的话要到哪一年)应该是到2016年左右，39:27最贵的房子现在应该是在(每平米)2万多的样子，销售的可能不是太理想，可能是传播还有它的总价关系，认可度可能还在一个接受的过程当中。

　　云南旅游地产调查

　　大理：“过客”是大卖家  游人少制约旅游地产

　　我们再来看一下近些年大理别墅项目的价格走势：2008年时大理的别墅项目均价在每平米4741元，去年已经涨到均价每平米10500元，现在的的销售均价也在每平米1万2000元左右，高端的项目可达到2万元以上，而根据官方的数据显示，大理去年的人均年可支配收入才仅只有20390元，现在大量建设的这些高端别墅项目显然是更多针对外地客户的，但现在大理的开发商愁的却是怎么把自己的项目推销给外地人。

　　记者调查发现，大理作为云南的一个重点旅游城市，但目前的留客率依然不高，大多数游客都把大理作为去云南其他城市旅游的中转地，在大理的停留时间大多在2天以内，有的甚至半天就走，这跟大理目前的交通状况和城市宣传有一定关系。以云南丽江为例，丽江目前和全国主要城市都有直通航班，每天在丽江起落的飞机有200多架次，而大理今年年初才和北京、深圳有了直通航班，机场每天起落航班仅在10架次左右，这极大限制了外地客流和外地客户来大理房购买旅游地产。 

　　云南大理某旅游地产副总经理石丽君告诉记者，外面的宣传基本上我们做的很少，也就是今年去做了一下北京房交会，深圳房交会，34:19购买的已经有了，目前北京市买了大概有10户左右，深圳的也差不多。

　　大理州房地产协会副秘书长许时元告诉记者，开发商原来是单打独斗，就是一家一家到外地去做营销，但是现在的话大理是几家开发商联合起来抱成团，像今年去北京，去深圳，大家作为一个联合体。

　　大理的一些旅游地产开发商告诉记者，由于高端别墅项目大理本地客户购买力有限，外地客户对大理的认知度又不高，现在销售起来还是比较吃力，有些项目的销售预期都在3-5年之间销售完，他们再开发时也更多考虑多建设一些低总价小户型的观景房，来缩短销售周期回笼资金。